Tarde o temprano, la gran mayoría de las personas que se independizan en España acaban firmando una hipoteca para adquirir su vivienda. Un paso importante en nuestra vida que condicionará nuestro futuro. Por ello, lo más recomendable es tomarse el tiempo necesario hasta tener claro que hemos elegido la mejor de las opciones posibles en las condiciones que nos permita el mercado.
¿Qué hay que tener en cuenta en una hipoteca? Muchos son los parámetros que deberíamos observar antes de estampar nuestra firma. Como pautas generales, hay que comparar entre todas las ofertas a nuestro alcance, preguntar y volver a preguntar sin complejos, no dejarse impresionar por los tecnicismos y, lo más importante, nunca firmar nada que no entendamos al 100%, teniendo muy claro que debemos asumir las repercusiones futuras de los compromisos que hemos adquirido. Lo más sensato sería disponer de la oferta detallada de la hipoteca vinculante antes de su firma y revisarla con expertos en la materia ajenos a la misma, como un abogado especialista o el notario donde se formalizará la hipoteca en los tres días previos a la rúbrica. Este último no puede ser impuesto por la entidad, es el cliente el que puede elegir a una persona de su confianza.
El diferencial de una hipoteca
En este momento marcado por el renacer del sector inmobiliario, muchas entidades bancarias han puesto sobre la mesa toda su artillería para volver a reflotar el negocio de las hipotecas con ofertas sumamente atractivas. En general, lo primero en lo que nos fijamos es el diferencial. Este concepto es, según la definición que ofrece en BBVA en su página web, “un porcentaje fijo que se suma al euríbor que representa la parte de los intereses que obtiene el banco como remuneración cuando presta dinero en una hipoteca”. Cada banco tiene su propio diferencial. Por otro lado, el euríbor es el tipo de interés al que los bancos se prestan dinero.
Para las hipotecas se utiliza el último valor publicado del euríbor a un año, su media mensual, o bien la media mensual del euríbor semestral. En la hipoteca a tipo variable el valor del euríbor cambia cada mes y el diferencial se mantiene invariable. Se actualizará nuestra cuota en función del valor del euríbor en el mes anterior a la fecha de revisión. En la hipoteca a tipo fijo el interés del préstamo es siempre el mismo, de principio a fin, porque no estará ligado al euríbor.
Comisiones y otros contratos
Los expertos nos recomiendan no fijarnos sólo en el valor diferencial de una hipoteca, ya que puede estar asociado a requisitos que pueden encarecer el importe final a abonar por los suscriptores. En ocasiones la concesión de la hipoteca implica la obligación de contratar con la misma entidad financiera seguros de vida, hogar, planes de pensiones, domiciliaciones de nómina, tarjetas de débito o crédito, etc. Hay que observar además las comisiones que se cobrarán en caso de cancelación, amortización o ampliación de la hipoteca.
Otro dato a tener en cuenta es cuánto dinero necesitamos para formalizar la compra. Las hipotecas suelen cubrir entre el 70 y el 80% del importe total para la adquisición de la primera y la segunda vivienda. El depósito del que debe disponer el comprador no sólo es del 20 ó 30% restante. También hay que tener en cuenta a la hora de calcular los gastos derivados del pago de impuestos (10% de IVA) y otros (notaría, gestoría, etc.) por la firma de la escritura de compraventa y la escritura de la hipoteca. Ya hay jurisprudencia que indica que la entidad y el cliente deben compartir los gastos de constitución de la hipoteca, que antes se cargaban exclusivamente al hipotecado. Una de las sentencias de referencia al respecto fue dictada por el Tribunal Supremo en diciembre de 2015. En cualquier caso, hay que vigilar que se cumple este reparto de los gastos de la escritura y, en caso de que no se haga desde el primer momento, dejar constancia de nuestra disconformidad ante el notario para poder reclamar. El notario tiene la obligación de leer las escrituras antes de su firma y resolver dudas y consultas del futuro hipotecado.